注文住宅の税金は何がかかるか。住宅ローン控除と固定資産税の見方

先に押さえたい結論

ちょっとここ見て

まずは仕分けからいこう。戻るお金か、毎年払うお金か。ここが見えると全体像がつかめる。

• 住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を所得税などから控除する制度
• 固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者にかかる地方税
• 固定資産税は『評価額にそのまま1.4%』ではなく、住宅用地特例や新築減額で下がることがある
• 住宅ローン控除は最初の年に確定申告が必要で、2年目以降は会社員なら年末調整で対応できることが多い

注文住宅でよく出てくる税金

注文住宅では、契約時から入居後までいくつかの税金が出てきます。ただ、最初に理解しておくべきなのは『毎年の負担になるもの』と『控除で戻る可能性があるもの』です。

毎年の負担として見ておきたいのが固定資産税、所得税等の軽減として見ておきたいのが住宅ローン控除です。この2つを先に理解しておくと、税金まわりの不安を整理しやすくなります。

• 住宅ローン控除: 所得税と一部住民税の軽減
• 固定資産税: 土地と建物に毎年かかる税金
• 都市計画税: 市街化区域では固定資産税とあわせてかかることがある
• 不動産取得税や登録免許税: 取得時に一度かかる税金

住宅ローン控除の基本

ちょっとここ見て

0.7%って数字だけ見ると期待しやすいけど、そこは注意。全額そのまま戻る制度じゃない。

国土交通省は、住宅ローン減税について、年末のローン残高の0.7%を所得税と一部住民税から最大13年間控除する制度と案内しています。

2026年4月23日時点で、国土交通省は令和8年度税制改正の大綱において、住宅ローン減税の延長・拡充が盛り込まれたことも案内しています。一方で、国税庁のタックスアンサーは令和7年4月1日現在法令等として、令和7年12月31日までに居住した場合の要件を案内しています。実際に使うときは、入居年の最新情報を必ず確認してください。

• 控除率: 年末残高の0.7%
• 新築住宅等の控除期間: 最大13年
• 最初の年は確定申告が必要
• 2年目以降は、会社員なら年末調整で適用できる場合がある

住宅ローン控除で最初に見る条件

国税庁のタックスアンサーでは、令和4年以降に居住した場合の共通要件として、入居時期、床面積、所得、借入期間などが示されています。注文住宅で見落としやすいのは、床面積と所得、そして入居時期です。

• 住宅の新築等の日から6か月以内に居住すること
• その年の12月31日まで引き続き住んでいること
• 床面積が原則50㎡以上で、2分の1以上を自己居住に使うこと
• 合計所得金額が2,000万円以下であること
• 住宅ローンが10年以上の返済であること
• 40㎡以上50㎡未満の特例住宅では、所得1,000万円以下などの別条件があること

住宅の性能で控除額が変わる

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営業の言い方と税制の区分、ちゃんと揃ってる？ そこを見ると見落としが減る。

住宅ローン控除は、住宅の性能区分によって借入限度額と最大控除額が変わります。国土交通省は、令和6年・7年入居の場合の新築住宅について、性能区分ごとの最大控除額を案内しています。

同じ4,000万円の借入でも、どの性能区分で証明できるかで控除の上限が変わるため、営業に『何の証明で申請する予定か』を確認した方が安全です。

• 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅: 最大409.5万円
• ZEH水準省エネ住宅: 最大318.5万円
• 省エネ基準適合住宅: 最大273万円
• 子育て世帯・若者夫婦世帯で令和6年・7年に入居する場合は、上乗せされた最大控除額が案内されている

固定資産税の基本

固定資産税は、毎年1月1日の固定資産の所有者にかかる地方税です。多くの自治体では年4回に分けて納付し、都市計画税がかかる地域では固定資産税とあわせて請求されます。

固定資産税の考え方は『課税標準額×税率』です。横浜市の案内では、固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%で計算されています。税率は自治体ごとに条例で定めるため、実際の税率は自分の自治体で確認してください。

• 誰が払うか: 毎年1月1日時点の所有者
• いつ払うか: 自治体の納期に分けて納付する
• 固定資産税の標準税率: 1.4%
• 都市計画税の一般的な税率例: 0.3%
• 免税点: 土地30万円、家屋20万円の課税標準額未満なら固定資産税はかからない

固定資産税の計算方法

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『評価額×1.4%』で終わらせるのは早い。土地の特例と新築減額まで入れて考えよう。

土地と建物では、課税標準額の考え方が少し違います。建物は原則として価格が課税標準額になりますが、土地は住宅用地の特例が入ると、課税標準額が大きく下がります。

そのため、注文住宅の固定資産税は『土地の評価額+建物の評価額に1.4%』ではなく、住宅用地特例や新築減額を反映して見た方が実態に近くなります。

• 土地の固定資産税: 土地の課税標準額×税率
• 建物の固定資産税: 建物の課税標準額×税率
• 土地に住宅用地特例があれば、課税標準額が圧縮される
• 新築住宅の建物は、一定期間、税額が2分の1になる特例がある

住宅用地の特例

住宅が建っている土地には、住宅用地の課税標準の特例があります。横浜市の案内では、小規模住宅用地は200㎡以下の部分、一般住宅用地は200㎡を超える部分に分けて計算します。

• 200㎡以下の小規模住宅用地: 固定資産税の本則課税標準額は価格の6分の1
• 200㎡を超える一般住宅用地: 固定資産税の本則課税標準額は価格の3分の1
• 都市計画税は、小規模住宅用地で3分の1、一般住宅用地で3分の2
• マンションやアパートは、持分や戸数で判定される

新築住宅の固定資産税の減額措置

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ここ、勘違いしやすいところ。3年後に増税じゃなくて、軽減が終わって本来の税額に戻るだけだよ。

国土交通省は、新築住宅にかかる固定資産税について、一般の新築住宅は3年間、マンション等は5年間、税額を2分の1に減額する措置を案内しています。適用期限は2026年3月31日です。

認定長期優良住宅は、一般の新築住宅より軽減期間が長く、戸建てで5年間、マンション等で7年間と案内されています。

• 一般の新築住宅: 3年間、固定資産税が2分の1
• マンション等: 5年間、固定資産税が2分の1
• 認定長期優良住宅の戸建て: 5年間、固定資産税が2分の1
• 認定長期優良住宅のマンション等: 7年間、固定資産税が2分の1
• 軽減期間が終わると『増税』ではなく、本来の税額に戻る

営業と自治体に確認すること

• 住宅ローン控除はどの性能区分で申請する予定ですか
• 建設住宅性能評価書か住宅省エネルギー性能証明書のどちらで証明しますか
• 引き渡し時期と入居時期は、住宅ローン控除の要件に影響しませんか
• 固定資産税の概算は、土地と建物を分けてどのくらい見ていますか
• 新築住宅の固定資産税の減額措置の対象になりますか
• 固定資産税の問い合わせ先は市区町村のどこですか

次にやること

• 住宅ローン控除は、入居予定年の最新制度を確認する
• 営業に、どの性能区分で証明する予定かを聞く
• 固定資産税は、土地と建物の概算を分けて確認する
• 新築減額が終わった後の税額も見ておく
• 引き渡し後に届く納税通知書と課税明細書を保管する